Un logement classé F au DPE peut encore être loué aujourd’hui, mais plus à partir du 1ᵉʳ janvier 2028. Pour un propriétaire bailleur autour de Calade, cette échéance paraît lointaine, jusqu’à ce qu’on fasse le calcul. En effet, entre l’audit, le choix des travaux, la recherche d’un artisan certifié RGE disponible et le délai de réalisation, un dossier de rénovation prend souvent douze à dix-huit mois. Reporter la décision revient donc, de fait, à réduire ses propres marges de manœuvre.
Ce qu’implique concrètement un DPE F pour un bien loué
Un logement classé F consomme entre 330 et 419 kWh/m²/an en énergie primaire. Une fourchette qui en fait une « passoire thermique » au sens de la loi Climat et Résilience. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, ces logements ne peuvent plus faire l’objet d’une hausse de loyer entre deux locataires. À partir du 1ᵉʳ janvier 2028, ils ne pourront tout simplement plus être proposés à la location. Que ce soit pour un nouveau bail ou un renouvellement.
Une proposition de loi, adoptée en première lecture au Sénat et actuellement examinée à l’Assemblée nationale, prévoit une possibilité de dérogation pour les bailleurs ayant engagé tous les travaux techniquement ou juridiquement réalisables sans parvenir à sortir de la classe F ou G. Finalement, le cas typique d’une copropriété qui refuse une ITE, ou d’un logement dont la configuration limite les gains possibles. Ce texte n’est pas encore définitivement adopté. Il ne faut donc pas en faire une stratégie d’attente. Toutefois, il mérite d’être suivi de près si votre bien présente une contrainte réelle et documentée.
Le levier fiscal souvent mal expliqué : le déficit foncier doublé
Pour les bailleurs en location nue au régime réel, le déficit foncier permet de déduire de son revenu global le coût des travaux excédant les loyers perçus, dans la limite de 10 700 € par an en temps normal. Ce plafond est doublé à 21 400 € par an lorsque les travaux permettent à un logement classé E, F ou G d’atteindre au moins la classe D après rénovation, sous réserve de fournir un DPE avant et après travaux. La loi de finances 2026 a prorogé ce doublement jusqu’au 31 décembre 2027, ce qui offre une fenêtre encore ouverte pour engager un projet sérieusement chiffré.
Ce dispositif se cumule avec MaPrimeRénov’ et les certificats d’économies d’énergie, à condition de ne déduire en déficit foncier que la part des travaux restée à votre charge après subventions. Pour un bailleur fortement imposé, l’articulation entre ces deux mécanismes change significativement le calcul de rentabilité d’un chantier de rénovation. Un point qui mérite d’être vérifié avec votre comptable avant d’arbitrer entre les différentes aides disponibles.
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Quels travaux prioriser quand le bien est loué
Sur un bien occupé par un locataire, la priorité va aux travaux qui apportent le meilleur gain de classe pour le moins de contrainte d’accès. L’isolation des combles reste, dans la grande majorité des cas, le chantier le plus rentable et le moins intrusif : il se réalise souvent en une seule journée, sans nécessiter l’évacuation du logement. Vient ensuite l’isolation des murs, où le choix entre ITI et ITE prend une dimension différente pour un bailleur : l’ITE, réalisée depuis l’extérieur, permet de ne jamais entrer dans le logement occupé, ce qui simplifie considérablement l’organisation du chantier avec un locataire en place. L’ITI, à l’inverse, nécessite un accès aux pièces à traiter et s’organise plus difficilement sans négociation préalable avec l’occupant.
Le remplacement des menuiseries et la modernisation du système de chauffage viennent généralement compléter le programme, avec un arbitrage à faire entre le gain de classe DPE obtenu et le budget disponible : un audit énergétique préalable permet de simuler plusieurs scénarios de travaux et de choisir celui qui atteint la classe D au meilleur coût, sans systématiquement viser une performance supérieure qui coûterait significativement plus cher pour un gain réglementaire marginal.
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Ce qu’il faut retenir avant d’agir
Un logement classé F reste louable aujourd’hui, mais la fenêtre pour agir sereinement se resserre concrètement à mesure que 2028 approche. Le déficit foncier doublé, prorogé jusqu’à fin 2027, constitue une opportunité fiscale réelle mais limitée dans le temps. Sur un bien occupé, l’ITE et l’isolation des combles offrent généralement le meilleur compromis entre gain de classe et simplicité d’organisation du chantier. Un audit préalable reste la meilleure façon d’éviter de sur-investir ou de sous-estimer l’ampleur des travaux nécessaires.
Questions fréquentes
Puis-je encore louer mon bien classé F en 2026 et 2027 ?
Oui, sans restriction particulière liée au DPE, hormis le gel des loyers en vigueur depuis 2023. L’interdiction de mise en location ne prendra effet qu’au 1ᵉʳ janvier 2028.
Que se passe-t-il si mon bail en cours arrive à échéance après 2028 ?
Le renouvellement du bail sera concerné par l’interdiction si le logement reste classé F à cette date. Mieux vaut anticiper les travaux suffisamment tôt pour disposer d’un nouveau DPE valide avant l’échéance de renouvellement.
Le déficit foncier doublé s’applique-t-il à tous les types de location ?
Non, il concerne exclusivement la location nue au régime réel. La location meublée relève d’un régime fiscal distinct et n’ouvre pas droit à ce dispositif.
Combien coûte en moyenne le passage d’un DPE F à un DPE D ?
Le montant varie fortement selon la surface, l’état initial du bâti et les travaux nécessaires. Seul un audit énergétique personnalisé permet d’obtenir une estimation fiable, les aides pouvant significativement réduire le reste à charge.
Puis-je réaliser les travaux sans faire partir mon locataire ?
Dans la plupart des cas, oui, en particulier pour l’isolation des combles et l’ITE, qui n’imposent pas d’accès prolongé à l’intérieur du logement. Les travaux plus intrusifs demandent en revanche une coordination avec l’occupant.
